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안녕하세요 부동산을 연구하는 남자 최성일 공인중개사입니다  

오늘은 나릿재 5단지에 새롭게 접수된 매물을 소개를 해드릴까합니다  

1. 단지·매물 개요 – 세종 BRT 축 중심에 선 99A 고층 매물

단지명: 나릿재마을 5단지 한신더휴 리저브

위치: 세종시 나성동 827, 나성북1로 라인(행정타운과 바로 맞닿은 생활축)

규모: 12개동, 661세대, 2021년 8월 입주 (입주 4년차 신축급)

구성: 84㎡·99㎡ 위주 중·대형 평면, 45층 초고층 스카이라인 단지

해당 매물 포지션

동·층: 504동 24층, 사실상 단지 내 고층 라인

타입: 99A형 (공급 140.5㎡, 전용 약 42.5평) – 세종 신축에서 가장 수요가 두터운 ‘4인 가족 표준형’에 가깝고, 면적 대비 효율이 좋은 구조

옵션: 에어컨 풀옵션, 라이트 박스 설치 → 초기 인테리어·옵션 비용을 크게 절감할 수 있는 상태

한 줄 정리: **“행정타운 바로 옆, BRT 축 따라 선 신축 고층 42평형이라 실거주·투자 수요가 동시에 붙기 쉬운 상품입니다.

2. 입지 분석 – 행정타운 직주근접 + BRT + 상권 3박자

2-1. 행정 중심축 직주근접성

나성동은 정부세종청사와 가장 직접적으로 맞닿아 있는 중심 생활권입니다.

실제로 나릿재 5단지에서 산업부·기재부 주변 청사까지는 도보 약 10분, 자전거 5분 수준이라는 거주 리뷰가 있을 정도로 ‘진짜 출퇴근권’ 입지입니다.

공무원·공공기관 근무자, 정부청사 상주 업체 직원들에게는 차량 없이 생활 가능한 입지라는 게 가장 큰 메리트입니다.

2-2. BRT 축 + 도시철도 연장 호재

단지 주변은 세종 BRT 라인이 지나는 축으로, 오송역·정부세종청사·세종시 각

생활권으로 이동이 편한 구조입니다.

여기에 대전 1호선 세종 연장(나성역·정부세종청사역 예정) 노선이 인근에 계획되어 있어, 향후 대전–세종–오송을 잇는 광역 교통망의 수혜 지역으로 평가됩니다.

→ 교통 관점에서는 “현재도 나쁘지 않은데, 장기적으로는 더 좋아지는 구조” 라고 정리하시면 됩니다.

2-3. 상권·공원·생활 인프라

나성동 중심상업지구, 어반아트리움, 도시상징광장 등 상업·문화시설이 인접해

있어 카페·식당·생활편의시설 접근성이 뛰어납니다.

세종호수공원, 중앙공원, 제천변 산책로 등 대형 공원 축과도 가깝기 때문에, 직주근접 + 쾌적한 녹지 환경을 동시에 누릴 수 있는 입지입니다.\

입지 포인트 한 문장:
청사까지 걸어 다니고, 주말에는 호수공원·중앙공원으로 산책 나갈 수 있는 세종 핵심 축에 위치한 단지”**라고 설명하시면 설득력이 큽니다.

3. 학군·교육환경 – 신축 학군 + 국공립 어린이집 단지 내 배치

  초·중·고 학군

인근 나성초등학교는 2021년 개교한 공립 초등학교로, 학교 평가 지표 기준 **

전국 상위 약 16% 수준(1.6등급)**으로 분석됩니다.

중학교는 나성중·어진중 등 세종 내 선호도가 높은 중학교 배정권에 포함되는 입지로, 상위권 학군 벨트에 속해 있다고 보시면 됩니다.

  세종 내에서도 새로운 학교 + 안정적인 학군 벨트가 맞물려, 초·중 연계 실거주

수요가 계속 이어질 구조입니다.

3-2. 단지 내 보육·놀이 인프라

단지 관리동에 국공립 ‘나릿재참다운어린이집이 바로 들어와 있어, 영유아 자녀 둔 가정의 보육 부담을 크게 줄여줍니다.

501·510동 사이에 어린이 놀이터 및 놀이공간 시설이 조성되어 있어, 단지 내에서 아이들이 안전하게 뛰어놀 수 있는 구조입니다.

→ 학군과 보육 인프라를 함께 보면, 초등~중학교까지 ‘차 없이 키우기’가 가능한 구조라 30~40대 실수요자에게 특히 매력적인 포인트입니다.

4. 단지·커뮤니티 시설 – 신축 고급 사양 + 관리 체계

4-1. 안전·주차·편의

전 세대 지하주차(총 1,043대, 전기차 주차 21대)로 구성되어 있어, 지상은 사실상 공원·보행자 공간 위주입니다.

CCTV 422대, 경비·청소·소독 모두 위탁 관리 체계로 운영되고 있어 신축답게 관리 수준이 높은 단지입니다.

승객용 엘리베이터 22대가 배치되어 있어 초고층 단지임에도 승강 대기 스트레스가 적은 편입니다.

4-2. 커뮤니티 시설

공식 자료에 세부 항목이 모두 공개되어 있진 않지만, 단지 구조 및 관리동 배치를 보면 일반적으로 다음과 같은 신축 중대형 단지 수준의 커뮤니티가 갖춰진 단지로 볼 수 있습니다.

피트니스, 작은 도서관, 경로당, 어린이집 등 관리동 중심 커뮤니티

단지 중앙에 조경·산책로·어린이 놀이터 배치

여기에 24층 99A 고층 매물의 경우, 동·라인에 따라 청사뷰·도시뷰·조망 개방감이 크게 살아나는 구간이기 때문에, 같은 단지 내에서도 층에 따른 체감 가치 차이가 큰 타입입니다.

5. 실거주 관점 장점 정리

실거주자 시선에서 한 장짜리로 정리하면 이렇게 말씀하시면 좋습니다.

직주근접성

정부세종청사·행정타운 도보권, 자전거 출퇴근 가능

BRT·도시철도 연장 호재로 향후 광역 이동성 개선 기대

생활 편의성

나성동 중심상권·어반아트리움·도시상징광장 인접 → 마트, 카페, 식당, 병원, 학원가 모두 10분 내 생활권

호수공원·중앙공원·제천변 산책로 접근성 → 주거 만족도·건강 생활 측면에서 큰 장점

교육·보육 환경

나성초 중심의 신축 학군 + 나성·어진 중학교 벨트

단지 내 국공립 어린이집 + 놀이터 → 영유아 자녀 둔 30~40대 핵심 수요층에게 매력적

주거 품질

입주 4년차 신축급, 45층 초고층 스카이라인

전용 42.5평 99A 구조 + 고층(24층) 조망, 에어컨 풀옵션 → 추가 투자 비용 최소화

6. 투자 관점 – 세종 핵심 축 ‘입지 프리미엄 + 희소성’ 포인트

6-1. 시세·레벨 체크

최근 3개월 기준, 나릿재 5단지 30평대 최고 실거래가는 약 9.2억 수준으로 나타납니다.Aptrank

나성동 아파트의 평당가는 약 2,162만 원 수준으로, 세종 내에서도 상위권 레벨에 속합니다.호갱노노

→ 즉, 나성동 자체가 이미 ‘비싼 동네’ 라는 점은 시장이 인정한 상태이고, 그 안에서 5단지는
① 신축, ② 청사 도보권, ③ 99㎡ 중대형이라는 조합으로 상대적 상위 티어 단지에 속합니다.

6-2. 투자 포인트 3가지

행정수도 기능 강화에 따른 안정적 배후수요

세종시는 단기 등락은 있더라도, 중장기적으로 행정 기능이 더 집적될 수밖에 없는 구조입니다.

그중에서도 청사 도보권 + BRT 축 + 상권 + 공원이 동시에 겹치는 지역은 많지 않습니다.
→ 나릿재 5단지는 세종 내에서도 **‘핵심축 코어 단지’**로, 공무원·공공기관 종사자를 중심으로 임대·매매 수요가 꾸준히 유지될 가능성이 큽니다.

중대형 평형의 희소성

세종 신축 물량이 많아 보이지만, 실제로 전용 40평대 중대형은 공급 비중이 크지 않습니다.

특히, 행정타운 바로 옆에서 99㎡급 중대형 + 고층 조망 + 신축을 동시에 만족시키는 매물은 한정적입니다.
→ 실수요자들 입장에서는 “한 번 들어가면 잘 안 나오는 단지·평형” 이기 때문에, 거래량은 다소 적어도 가격 탄력성은 좋은 편으로 볼 수 있습니다.

교통 호재에 따른 장기 프리미엄 가능성

BRT에 더해, **대전 1호선 세종 연장 노선(나성역·정부세종청사역 예정)**이 본격화되면, 세종–대전–오송을 잇는 광역 메가 생활권의 한가운데에 서게 됩니다.호갱노노+1
→ 교통 호재는 단기 급등보다는, 장기적으로 다른 생활권과의 가격 격차를 유지·확대시키는 역할을 하게 될 가능성이 큽니다.

6-3. 리스크·체크 포인트도 같이 짚어주면 좋습니다

전문가로서 설득력을 높이려면, 장점만이 아니라 리스크도 같이 언급해주시는 게 좋습니다.

세종은 공급 변동성이 큰 도시라, 특정 시기에 입주 물량이 겹치면 단기 조정이 나올 수 있음

금리 수준에 따라 중대형 고가 아파트는 거래가 둔화되기 쉬운 섹터

행정수도 보조 도시로서, 공무원 인구 정책·기관 이전 방향성에 따라 중장기 수요 구조가 영향을 받을 수 있음

→ 다만, 이런 리스크가 발생하더라도 **도시 안에서 가장 먼저 빠지고, 가장 늦게 빠지는 구간이 바로 ‘행정타운 도보권 + 핵심 상권 인접 단지’**이기 때문에, 상대적 방어력은 높은 편이라고 정리하시면 됩니다.

7. 손님 앞에서 쓸 수 있는 멘트 예시

마지막으로, 성일님이 상담 자리에서 바로 쓰실 수 있게 짧은 버전 멘트도 한 번 정리해볼게요.

“나릿재 5단지 99A 이 매물은요,
세종에서도 가장 핵심인 행정타운 도보권 + BRT 축 + 나성동 상권이 겹쳐 있는 코어 입지에 있는 4년차 신축 단지입니다.
단지 안에 국공립 어린이집이 들어와 있고, 나성초·나성중·어진중으로 이어지는 학군 벨트라 아이 키우기에도 좋고,
정부청사·공공기관으로 출퇴근하시는 분들은 차 없이 생활이 가능한 위치라 실거주 만족도가 굉장히 높은 편입니다.
투자 관점으로 보셔도, 세종 안에서 중대형 40평대, 고층 조망, 신축, 핵심 입지까지 모두 갖춘 물건이 많지 않기 때문에
향후 교통 호재까지 반영되면 가격 방어력과 프리미엄 형성 측면에서 충분히 포지션이 좋은 매물이라고 보시면 됩니다.”